Após receber uma notificação sobre o processo de execução e penhora de imóveis, é essencial conhecer os motivos para anular o leilão judicial de bens.
A situação é relativamente simples: em caso de inadimplência e falta de recursos para pagar a dívida, é expedida uma ordem judicial para leiloar uma propriedade.
Mas, embora seja simples, todas as etapas devem seguir a lei. Caso contrário, o leilão é irregular e pode ser anulado.
Neste artigo, vou explicar como esse mecanismo funciona e como proteger os seus direitos. Confira!
O que é leilão judicial de bens?
O leilão judicial de bens acontece quando o devedor não consegue pagar a dívida. Assim, o bem é penhorado e se transforma em dinheiro que será utilizado para pagar a dívida. Caso sobre dinheiro, ele é devolvido ao devedor.
Existem dois tipos de leilões de imóveis: judicial e extrajudicial. Neste artigo, vou me concentrar no tipo judicial, que resulta de um processo na justiça e precisa da sentença do juiz para acontecer.
Essa é uma decisão que deve seguir regras rígidas estabelecidas pelo Código de Processo Civil e, por isso, os maiores erros de nulidade de leilão ocorrem por requisitos não cumpridos, sendo o foco deste artigo.
Abaixo, você verá os principais erros capazes de anular um leilão. Mas vale dizer que apenas um advogado poderá te proteger de forma efetiva, pois ele vai aprofundar em todos os aspectos de seu caso.
É possível anular o leilão judicial e bens?
Sim. Diante de irregularidades no contrato, na notificação de atraso de pagamento, valor do bem e outros motivos, o devedor pode solicitar o cancelamento do leilão judicial e bens.
Abaixo, você vai conferir as principais irregularidades que ocorrem e saberá como identificá-las.
10 motivos para anular o leilão judicial de bens
Há vários motivos que podem tornar o leilão judicial de um imóvel irregular.
Veja, abaixo, os 10 principais motivos de cancelamento e se proteja!
1. Vícios no procedimento de leilão
Uma das formas de anular o leilão judicial de um imóvel é a presença de um ato viciado que vá contra as disposições previstas na lei, sendo este vício chamado de nulidade. Veja os principais exemplos abaixo:
- Publicação tardia do edital;
- Falta de publicação do edital;
- Descrição inadequada ou incompleta do bem que está sendo leiloado;
- Ausência de informações relevantes sobre o bem leiloado, como a existência de benfeitorias ou o estado de conservação;
- Falta de disponibilização de fotos do bem a ser leiloado;
- Ausência de intimação do executado ou realização inadequada da citação;
- Inexistência de garantias ou fianças previstas em lei;
- Utilização de critérios de julgamento diferentes do que foi previsto no edital;
- Venda por preço vil;
- Avaliação defasada e/ou inadequada à lei;
- Presença de erros grosseiros na avaliação do bem.
2. Falhas na publicidade do leilão
A legislação exige que o edital do leilão seja publicado na internet, em um site determinado pelo juiz.
Além disso, o documento deve conter uma descrição detalhada do bem em questão e informar se a venda será presencial ou online.
Também é importante destacar que a divulgação deve ocorrer com no mínimo 5 dias de antecedência do leilão. Se a publicação for feita com 4 dias ou menos, a venda é anulada.
3. Ausência de intimação válida
A intimação deve ser feita por meio de citação pessoal ou, então, por edital, caso o executado não seja encontrado.
- A citação pessoal deve ser realizada pelo menos 5 dias antes da data do leilão, informando o executado sobre o dia, horário e local da venda. O devedor tem direito, ainda, de apresentar defesa ou pagar a dívida.
- Já a citação por edital deve ser publicada com no mínimo 20 dias de antecedência e, também, precisa informar sobre o leilão e a possibilidade de apresentação de defesa ou pagamento da dívida.
4. Erros na avaliação dos bens leiloados
Conforme a lei, a descrição do bem que será leiloado deve ser minuciosa e incluir todas as suas características.
Se for um bem imóvel, o edital deve informar sobre a existência de benfeitorias, o estado de conservação e todas as informações a mais que possam atrair mais licitantes para o leilão.
Por fim, a legislação determina que as fotos do bem devem ser expostas no site do leiloeiro, caso seja possível obtê-las.
Se as imagens não forem disponibilizadas, o leilão pode ser anulado.
5. Fraudes e conluio entre partes
Alguns exemplos de condutas fraudulentas são:
- a ocultação de informações relevantes sobre o bem leiloado;
- manipulação do valor do lance ou da avaliação;
- simulação de lances; ou
- a participação de pessoas que sem interesse legítimo na aquisição.
O conluio entre partes também pode ocorrer quando há combinação entre o leiloeiro e o executado ou o arrematante, visando prejudicar outros interessados na compra do bem.
Todas essas práticas são ilegais e podem levar ao cancelamento do leilão.
6. Violação dos direitos de defesa
A violação dos direitos de defesa no processo de leilão judicial pode levar à sua anulação.
Alguns exemplos disso são:
- a ausência de intimação do executado sobre o leilão;
- a não apresentação de avaliação do bem;
- não publicação adequada do edital;
- a ausência de informações claras e precisas sobre o processo de leilão.
7. Ausência de autorização judicial
O leilão somente pode ocorrer após a determinação judicial e o cumprimento de todos os requisitos legais, do contrário ele pode ser anulado devido.
Mas, mesmo com autorização judicial, se os requisitos legais não foram cumpridos, o leilão pode ser invalidado.
8. Inobservância das regras do edital
O edital é o documento que estabelece todas as condições do leilão, como data, horário, local, forma de pagamento, além de informações detalhadas sobre o bem.
Se as regras não forem seguidas corretamente, pode haver prejuízo aos licitantes e, consequentemente, ao processo judicial como um todo.
Por isso, se ficar comprovado que houve inobservância das regras do edital, o leilão pode ser anulado.
9. Alegação de prejuízo ou desproporcionalidade
A alegação de prejuízo ou desproporcionalidade acontece quando:
- o valor do bem leiloado é muito inferior ao valor da dívida que se pretende cobrir;
- quando a execução não foi devidamente fundamentada; ou
- quando as circunstâncias indicam que o bem foi vendido por um preço muito abaixo do mercado.
Por lei, é exigido que o valor da arrematação seja igual ou superior a 50% do valor de mercado do bem.
Caso contrário, é preciso ajuizar uma ação própria para questionar o leilão e provar que houve prejuízo ou desproporcionalidade. Esse quesito também anula a venda.
Por fim, vale ressaltar que essa porcentagem não inclui taxas, honorários ou outros valores adicionais que possam ser cobrados do arrematante.
10. Recurso de embargos à arrematação
Esse recurso pode ser utilizado quando o devedor acredita que:
- o valor da arrematação foi muito abaixo do valor de mercado;
- que houve algum vício no procedimento;
- ou que a arrematação causa prejuízo desproporcional.
Para utilizar esse recurso, é preciso apresentar um pedido de embargos à arrematação no prazo de 15 dias, explicando os motivos pelos quais a venda deve ser anulada.
Em seguida, o juiz irá analisar e decidir se acolhe ou não os argumentos. Se acolher, poderá anular a arrematação e determinar um novo leilão. Caso contrário, a arrematação será mantida.
Advogado para anular leilão judicial de bens
Em todos os casos de leilão judicial de móveis o ideal é ter a ajuda de um advogado.
Isso porque as irregularidades citadas acima são apenas as principais, mas não as únicas. Apenas com a ajuda de um profissional olhando para cada aspecto do seu caso, você terá certeza de que não está sendo lesado.
Afinal, você pode ser vítima de irregularidades mesmo sem saber, pelo simples fato de não conhecer todos os seus direitos e termos da lei.
Por isso, fale com um advogado especializado em leilões judiciais de imóveis o quanto antes e se proteja.
Conclusão
É muito comum imóveis serem usados como garantia de financiamento. Dessa forma, o credor tem uma garantia a mais sobre o recebimento e para o solicitante, fica mais fácil obter o empréstimo.
Mas, como você pode ver, são muitas as variantes e irregularidades que podem acontecer e, até mesmo, passar despercebido por quem não conhece a lei.
Cláusulas abusivas, erros de avaliação, venda por preço vil etc. Tudo isso pode te causar prejuízos se não forem detectados.
Inclusive, se mora no imóvel que será leiloado, existem ferramentas especiais que podem ser aplicadas. Afinal, a nossa legislação preza pela moradia.
Não permita que isso aconteça com você. Fale com um especialista e se proteja!
