Os motivos para cancelar o leilão extrajudicial de uma fazenda geram muitas dúvidas, afinal, é comum que o próprio imóvel seja a garantia do financiamento.
Porém, em caso de não pagamento, há um prazo a ser respeitado, deve haver também a correta notificação de atraso e legalidade das cláusulas do contrato.
Neste artigo, você irá entender a fundo quando ocorre a venda compulsória de um imóvel rural e quais são os motivos que podem levar ao cancelamento do leilão extrajudicial.
Qual o prazo para anular um leilão extrajudicial?
O Código Civil estabelece que a ação para anular um negócio jurídico, que é o caso da arrematação em leilão, deve ser proposta no prazo de 4 anos, contados a partir da data em que o negócio foi acordado, dependendo do que motivou a anulação do negócio:
- no caso de coação, do dia em que ela cessar;
- no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico;
- no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade.
Esse prazo é considerado decadencial, ou seja, não pode ser interrompido ou prorrogado, e após o término, a anulação do leilão não será mais possível.
No entanto, é importante lembrar que existem exceções e particularidades que podem afetar esse prazo, por isso é recomendado buscar a orientação de um advogado especializado para avaliar o seu caso especificamente.
9 Motivos para cancelar o leilão extrajudicial da fazenda
Se houver irregularidades no processo, o leilão pode ser cancelado.
Veja em quais situações isso pode acontecer.
1. Falta de notificação prévia ao devedor
Uma das principais regras em vigor é que o proprietário deve receber, em sua residência ou propriedade rural, uma notificação enviada pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse caso, um oficial do cartório deve fazer a notificação pessoal e diretamente para o proprietário, e não para seus familiares ou outras pessoas.
O documento notifica o proprietário de que ele tem um prazo de 15 dias para pagar as parcelas em atraso até aquele momento, sob pena de seu imóvel ser levado a leilão. Se o proprietário não receber a intimação, ele pode cancelar o leilão.
2. Ausência de publicação do edital de leilão
Embora os jornais impressos não sejam tão comuns, a lei exige que a divulgação do leilão extrajudicial seja feita em jornais de grande circulação.
Geralmente, essa exigência está prevista nos contratos, mas mesmo que não esteja, a Justiça entende que há a obrigação de publicar os editais em jornais. O edital contém uma descrição detalhada do imóvel.
Esse tipo de publicação é necessária para garantir que o leilão tenha ampla divulgação. Isso porque, a falta de publicidade pode levar à anulação do leilão extrajudicial.
3. Ausência de comprovação de regularidade do procedimento de leilão extrajudicial
A ausência de comprovação de regularidade do procedimento de leilão extrajudicial ocorre quando não há prova documental da observância das formalidades legais exigidas para a realização do leilão, tais como:
- publicação de editais em jornais de grande circulação;
- notificação do devedor com prazo mínimo de 15 dias para pagamento da dívida;
- realização do leilão em local, data e horário previamente divulgados etc.
Sem a comprovação da regularidade do procedimento, é possível a anulação do leilão extrajudicial.
4. Inobservância dos prazos legais para realização do leilão
Existe um prazo determinado pela Lei n.º 9.514/97 que o leilão deve seguir, do contrário estará irregular e passível de anulação.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
5. Vício de consentimento do devedor
Conforme estabelecido pelo Código Civil Brasileiro, existem cinco tipos de vícios de consentimento:
- erro ou ignorância;
- dolo;
- coação;
- estado de perigo; e
- lesão.
Veja o que diz a lei:
Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.
6. Vício de representação do credor ou do leiloeiro na realização do leilão
O voto de representação do credor ou do leiloeiro na realização do leilão ocorre quando ele é realizado por pessoa que não está autorizada para tal, ou quando o credor não tem legitimidade para alienar o bem.
Em outras palavras, o vício de representação ocorre quando o leilão é realizado por alguém que não tem poderes legais para fazê-lo ou quando o credor não tem direito de realizar a venda do bem
Nesses casos, a venda pode ser anulada e o comprador pode ter direito a reaver o valor pago ou a retenção do bem.
É importante destacar que a anulação da venda somente ocorrerá se houver prova do vício de representação e se esta prova for apresentada dentro do prazo legal.
7. Existência de cláusulas abusivas no contrato que embasou o leilão
Veja exemplos de cláusulas abusivas que podem anular o leilão:
- Cláusula que permite a alteração unilateral do valor da dívida pelo credor, sem justificativa ou notificação prévia ao devedor.
- Cláusula que estabelece juros abusivos, muito acima dos praticados pelo mercado, e sem a devida transparência na sua divulgação.
- Cláusula que prevê a cobrança de tarifas e taxas sem a devida transparência e sem explicação detalhada do que está sendo cobrado.
- Cláusula que estabelece a renúncia do devedor a quaisquer direitos que possa ter em relação ao procedimento de cobrança da dívida, incluindo o direito a uma defesa adequada.
- Cláusula que determina a utilização de meios coercitivos abusivos para a cobrança da dívida, como a ameaça de despejo ou a utilização de métodos vexatórios para constranger o devedor.
- Cláusula que estabelece a execução da dívida sem a necessidade de autorização judicial prévia, ferindo os direitos do devedor e violando o princípio constitucional do devido processo legal.
- Cláusula que prevê a inclusão de informações falsas ou enganosas no contrato, visando induzir o devedor a erro e obter vantagens indevidas.
8. Ausência de princípios de boa-fé e equidade na realização do leilão extrajudicial
A ausência de princípios de boa-fé e equidade na realização do leilão extrajudicial pode ser caracterizada por diversas situações, por exemplo:
- Falta de transparência nas informações prestadas ao devedor e na divulgação do leilão;
- Manipulação ou indução do devedor a aceitar condições desvantajosas;
- Oferta de valores muito abaixo do mercado, que possam configurar um enriquecimento ilícito do credor ou do arrematante;
- Não observância do valor mínimo estabelecido para a venda do bem;
- Utilização de cláusulas abusivas no contrato que embasa o leilão;
- Descumprimento de prazos e formalidades legais exigidas para a realização do leilão.
9. Falta de oportunidade para o devedor purgar a mora antes do leilão
A lei assegura a oportunidade para o devedor purgar a mora antes do leilão através da notificação ou de seu representante legal acerca da data, hora e local da realização do leilão, assim como do valor atualizado do débito.
O aviso deve ser feito com antecedência mínima de 15 dias da data marcada para o leilão, conforme estabelecido pela lei.
Além disso, a legislação dá preferência ao devedor na arrematação do imóvel.
Isso significa que, caso ele consiga quitar o débito integralmente até o momento do leilão, ele terá preferência na aquisição do imóvel sobre os demais interessados.
Por isso, se o pagamento for dificultado ou impedido, essa conduta pode ser considerada abusiva e um motivo para a anulação do leilão extrajudicial.
O objetivo dessa regra é evitar que o devedor seja prejudicado por não ter a oportunidade de quitar o débito antes da venda forçada do imóvel.
Advogado para cancelar leilão extrajudicial
Se você precisa cancelar um leilão extrajudicial de um imóvel rural, o ideal é contratar um advogado especializado em direito patrimonial com experiência em processos de anulação de leilões.
Procure por um profissional com boas referências, que tenha experiência comprovada nesse tipo de ação e que esteja disponível para conversar com você e esclarecer todas as suas dúvidas sobre o processo.
Lembre-se de que um bom advogado vai fazer toda a diferença no sucesso do seu caso.
Conclusão
Os bancos e credores valorizam a agilidade em leilões, pois buscam receber o valor da venda ou empréstimo o mais rápido possível. Contudo, é essencial obedecer às regras, principalmente no caso de imóveis rurais.
Ainda que o leilão já tenha acontecido, é viável anular a venda do imóvel e recorrer à Justiça. A Constituição protege o direito à moradia, o que inclui o caso do único imóvel da família leiloado.
Por fim, é necessário contar com um advogado especializado para proteger os direitos do devedor e evitar possíveis abusos do credor ou leiloeiro.
