A venda de um imóvel rural em condomínio envolve muitas formalidades e particularidades.
As regras e leis direcionadas a um imóvel rural costumam ser bem específicas, ainda mais se tratando de um condomínio.
Neste artigo, vou falar sobre a definição de um condomínio rural, como funciona e informações sobre venda neste caso.
O que é um condomínio rural?
Um condomínio rural é um tipo de empreendimento imobiliário em que várias pessoas adquirem uma propriedade rural conjuntamente e compartilham os custos e benefícios.
Cada comprador adquire uma fração da propriedade rural em questão. Através de uma espécie de contrato agrário, a propriedade é dividida em quotas que resultam na formação do condomínio.
De modo geral, cada lote do condomínio rural possui seu registro individualizado. O condomínio com sua própria Escritura Pública averbada pode vender sua propriedade sem precisar de aval do Condomínio.
Além disso, todos os proprietários de uma fração têm direitos e deveres em relação ao uso e desfrute da sua área e das áreas comuns, como lago, por exemplo.
A relação condominial é regida por regras que observam o Código Civil ou, até mesmo, por contrato condominial elaborado em acordo entre os proprietários.
Como funciona a venda de um imóvel rural em condomínio?
A venda de um imóvel em um condomínio rural segue as mesmas regras de venda de um imóvel convencional. Porém, observando algumas particularidades.
Primeiramente, é necessário saber se a propriedade é individualizada ou, ainda, se é registrada em cartório como parte de um condomínio, logo exigindo autorização dos demais condôminos para venda.
O Código Civil prevê que em caso de condomínio de coisa indivisível o condômino não pode vender a sua parte a estranhos sem o consentimento dos demais.
Também é possível haver regras específicas internas no contrato condominial exigindo aprovação pelo conselho do condomínio em caso de venda do imóvel, mesmo sendo individualizado.
Por outro lado, a legislação define que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em fração menor à do módulo calculado para o imóvel.
Além disso, o imóvel rural não pode ser desmembrado ou dividido em tamanho inferior à fração mínima do parcelamento para venda.
Considerando essas particularidades, basta observar a documentação necessária para a venda do imóvel, que comprove a sua regularidade e propriedade.
Direito de preferência de compra de imóvel rural em condomínio
O direito de preferência de compra de imóvel rural em condomínio se enquadra em algumas situações que mencionei acima. Quando se trata de condomínio indivisível, ou quando está previsto no Estatuto do Condomínio.
O direito de preferência é direcionado aos demais condôminos da propriedade rural, caso um dos proprietários decida vender a sua parte.
Desse modo, em caso de venda de imóvel rural em condomínio, os condôminos têm preferência em adquiri-lo antes do imóvel ser oferecido a terceiros através do direito de preferência de compra.
O objetivo é proteger a relação condominial, evitando que a venda a terceiros prejudique a harmonia, manutenção e administração do condomínio. Assim, evitando a entrada de estranhos.
Contudo, o direito de preferência deve estar previsto no regimento interno do próprio condomínio ou no contrato de compra e venda, dependendo das regras de cada condomínio
Prazo para exercer o direito de preferência de compra
O prazo para exercer o direito de preferência pode variar de acordo com o regulamento interno do condomínio ou no contrato de compra e venda do imóvel.
No geral, o prazo estabelecido para exercer o direito é de no máximo 30 dias após o proprietário notificar os condôminos sobre a intenção de venda.
Assim, o condômino interessado em comprar tem 30 dias para analisar a oferta. Se não houver manifestação de interesse dos condôminos neste período, o vendedor pode negociar com terceiros.
É importante ressaltar que a intenção de venda deve ser comunicada e notificada aos condôminos para não perderem o direito de preferência de compra.
Documentação necessária para a venda de imóvel rural em condomínio rural
A documentação necessária para a venda de um imóvel rural em condomínio rural pode variar de acordo com as características do imóvel e as exigências das autoridades locais.
No entanto, em geral, são necessários os seguintes documentos:
- escritura pública de compra e venda;
- registro no cartório de registro de imóveis;
- certidão negativa de débitos;
- CCIR – certificado de cadastro de imóvel rural;
- CAR – cadastro ambiental rural;
- certidão negativa de ônus.
Além da documentação que comprove a propriedade e regularidade do imóvel rural, é necessária a documentação pessoal do proprietário vendedor e do comprador.
É fundamental contar com o auxílio de um profissional especializado em transações imobiliárias para garantir uma negociação segura e eficiente.
A venda de imóvel rural em condomínio pode ser anulada
A venda de imóvel rural em condomínio pode ser anulada em situações pontuais previstas na legislação brasileira. Algumas das situações que podem ensejar a anulação da venda são:
- Venda realizada sem a observância do direito de preferência dos demais condôminos: caso o condômino vendedor não ofereça a fração à venda aos demais condôminos que têm o direito de preferência;
- Venda realizada com vício de consentimento: se o comprador ou vendedor foi induzido ao erro, coagido ou enganado por outra parte;
- Venda realizada sem a apresentação da documentação completa do imóvel: caso o vendedor não apresente toda a documentação exigida para a venda do imóvel;
- Venda realizada sem a observância das regras do condomínio: caso a venda seja realizada sem a observância das regras do condomínio, como a aprovação prévia do comprador pelos demais condôminos;
- Venda realizada em desacordo com a legislação ambiental: caso a venda seja realizada em desacordo com as normas ambientais aplicáveis;
- Em caso de inadimplemento: quando houver falta de pagamento por parte do comprador ou do vendedor, a venda pode ser anulada.
Em regra, a anulação da venda deve ser requerida judicialmente, por meio de uma ação própria. É importante que os envolvidos na transação de um imóvel rural em condomínio estejam atentos.
As normas legais aplicáveis e as regras estabelecidas no regulamento interno do condomínio devem ser respeitadas para evitar problemas futuros.
Cuidados ao vender um imóvel em condomínio rural
Há muitos cuidados necessários ao vender um imóvel em condomínio rural. Tanto em relação à regularização do imóvel e da venda, quanto em relação às regras do condomínio.
Durante a tentativa de compra e venda, é fundamental acionar um advogado de confiança e experiente na área para elaborar a tramitação e cuidar dos respaldos necessários.
Contrate um advogado especialista em Direito Rural
É recomendado que você procure um profissional que tenha conhecimento específico em Direito Rural. Afinal, a legislação referente a venda de imóvel rural possui algumas particularidades.
Certifique-se de que há autorização para a venda de um imóvel rural
Para vender um imóvel rural no Brasil, é necessário obter algumas certificações, dependendo da situação do imóvel e do vendedor. Duas das principais certificações necessárias são:
- Cadastro Ambiental Rural (CAR): documento que comprova a regularidade ambiental do imóvel rural.
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR): documento emitido pelo INCRA que comprova o cadastro do imóvel rural.
Limitações impostas pelo Condomínio Rural
Como você viu no decorrer do artigo, também é fundamental as limitações impostas pelo condomínio rural antes de vender um imóvel neste tipo de empreendimento.
O regimento interno de cada condomínio rural possui regras específicas que devem ser respeitadas. Aliás, o comprador também estará sujeito a todas as regras e limitações estabelecidas pelo regimento interno.
Registro de venda em Cartório
É indispensável fazer o registro da venda de um imóvel rural em condomínio em cartório de registro de imóveis. O registro é fundamental para assegurar a validade jurídica da transação.
Para registrar a venda em Cartório você precisará:
- Obter toda a documentação necessária;
- Elaborar escritura de compra e venda;
- Pagar taxas e impostos;
- Comparecer ao cartório de registro de imóveis;
- Emitir certidão de registro.
Portanto, contratar a assessoria de um advogado especializado em direito rural é o melhor caminho para efetuar o registro em cartório de forma correta e segura.
Conclusão
A venda de um imóvel rural em condomínio tem algumas particularidades na tramitação e deve sempre observar também as regras internas do condomínio.
Há obrigatoriedade de algumas documentações específicas de imóvel rural e, também, o direito de preferência de compra deve ser respeitado se for uma regra prevista.
Então, para evitar anulação da venda e demais problemas jurídicos, contate um advogado especialista em direito rural para concluir a venda.
