Alienação Imobiliária é processo em que um imóvel é utilizado como garantia para um financiamento, geralmente obtido de bancos ou construtoras.
Essa prática é comum no mercado imobiliário, mas possui nuances e impactam tanto o comprador quanto o vendedor, tornando essencial o entendimento dos mecanismos e implicações.
Diante disso, eu separei todas as informações sobre o tema para que você não seja pego de surpresa ou tenha problemas.
O que é alienação imobiliária?
Alienação de imóveis é quando você usa um imóvel como garantia para conseguir um financiamento, geralmente com um banco ou construtora.
Funciona assim: você pega dinheiro emprestado e, enquanto não termina de pagar, o imóvel fica como garantia para quem emprestou.
Se você pagar tudo direitinho, o imóvel fica seu de novo. Mas se não pagar, quem emprestou pode pegar o imóvel de volta. Por dar mais segurança a quem empresta, essa forma é bem comum em negócios com imóveis.
Tipos de alienação imobiliária
Conheça agora, os tipos de alienação imobiliária e as características de cada uma:
Alienação fiduciária
Quando você pega um empréstimo e usa seu bem (como um carro ou casa) como garantia, você está fazendo uma “alienação fiduciária”.
Isso significa que, enquanto você estiver pagando o empréstimo, o banco ou a instituição financeira tem uma espécie de “controle” sobre esse bem.
Mas não se preocupe, ele ainda é seu e você pode usá-lo. Quando terminar de pagar, esse “controle” volta totalmente para você.
Alienação onerosa e gratuita
A alienação onerosa é semelhante a uma venda: você passa algo que possui para outra pessoa e, em troca, recebe um pagamento. Já a alienação gratuita lembra o ato de presentear, onde você entrega algo seu a alguém sem a expectativa de receber algo em retorno.
Alienação imobiliária: regras jurídicas
A lei que rege as alienações imobiliárias é a Lei nº 9.514/97. Mas no geral, os parâmetros são os seguintes:
- O contrato deve ser celebrado por escritura pública.
- A alienação fiduciária pode ser estabelecida em favor de qualquer credor, seja pessoa física ou jurídica.
- Em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome e levar o imóvel a leilão para recuperar o valor devido.
- Se o valor obtido no leilão exceder a dívida, a diferença deve ser devolvida ao devedor.
- Se o imóvel não for arrematado em dois leilões, a propriedade é consolidada em nome do credor.
A lei também trata de garantias, transferências e financiamento. Portanto, o ideal é ter um advogado especializado para aplicar as cláusulas no seu caso especificamente.
Dicas para uma alienação imobiliária segura
Confira agora, os direcionamentos essenciais para que a alienação imobiliária ocorra corretamente e com o máximo de segurança possível.
Consulte um advogado imobiliário especialista
Antes de lidar com papéis complicados e burocráticos, o ideal é contratar um especialista. Dessa forma, você não deixa espaço para prejuízos, poupa um bom tempo e evita muitas preocupações também.
Certifique-se de conhecer o imóvel e o vendedor
Já ouviu a expressão “lobo em pele de cordeiro”? Pois é, conhecer bem o imóvel e quem está vendendo pode te salvar de armadilhas.
Sobre o imóvel, o ideal é fazer uma perícia com um especialista. Dessa forma, você não compra um imóvel que precisará de muitas reformas. Se houver problemas na estrutura, você pode conseguir um bom desconto ou então buscar um negócio mais vantajoso para você.
Verifique possíveis restrições urbanísticas
Imagine só, comprar um terreno para construir um prédio e descobrir que só é permitido fazer casas térreas? A dor de cabeça e muito prejuízo pode ser evitada com uma pesquisa e ajuda de bons profissionais.
Se atente ao direito de preferência
Este é o direito do inquilino de comprar o imóvel que aluga, antes de outros interessados. Não deixe de considerá-lo antes de fazer qualquer negócio. Nessa etapa, uma advogado de direito imobiliário é essencial.
Analise a documentação do imóvel
Verificar a documentação é essencial para fazer um bom negócio. Você precisa garantir que tudo esteja ali e em ordem para não ter prejuízos de tempo e nem de dinheiro.
Alienação imobiliária: perguntas frequentes
Abaixo você acessa uma sequência com as perguntas mais relevantes sobre o tema e entende tudo de forma clara e objetiva.
Como funciona o direito de preferência em uma alienação imobiliária?
Quando o dono de um imóvel decide vendê-lo, o inquilino ou quem já mora no condomínio tem a “primeira chance” de comprar.
Isso é chamado de direito de preferência e está previsto no Código Civil e na Lei do Inquilinato, garantindo a prioridade de compra a quem já tem algum vínculo com o imóvel.
Posso desistir de uma alienação imobiliária após assinar o contrato?
Sim, você pode pedir para cancelar o contrato de financiamento depois de assiná-lo, entrando em contato com o banco ou a financeira.
Porém, uma vez que o contrato seja registrado em cartório, o cancelamento só pode ser feito mediante alguma irregularidade ou fraude no acordo.
Qual a diferença entre alienação imobiliária e hipoteca?
Na alienação imobiliária, o comprador passa o imóvel para o nome do banco até terminar de pagar. Ele pode usar o imóvel, mas se não pagar, o banco vende rápido.
Na hipoteca, o imóvel fica no nome do comprador, mas como garantia ao banco. Se não pagar, o banco tem um processo mais longo para vender. Hoje, a alienação é mais usada porque é mais rápida para o banco.
É possível fazer uma alienação imobiliária de um imóvel rural?
Sim, e o processo é parecido com a venda de imóveis na cidade: quem compra passa o imóvel para o nome do banco até terminar de pagar, mas pode usar a terra. Quando termina o pagamento, o imóvel volta para o nome do comprador.
Porém, vender terras no campo tem algumas regras específicas que um advogado especializado pode te ajudar.
O que é necessário para alienar um imóvel herdado?
Para alienar um imóvel herdado, é preciso seguir as exigências do caso especificamente que podem incluir: finalização do inventário, obtenção de consenso entre os herdeiros e garantia de que todas as obrigações fiscais e legais estão em dia.
Diante das particularidades e alta demanda de documentos, é sempre recomendável buscar a ajuda de um advogado desde os início.
Conclusão
Na alienação imobiliária, um próprio bem serve de garantia para financiamento, geralmente contratada em bancos ou construtoras. Desse modo, o imóvel fica como garantia até o comprador quitar a dívida.
Mas há detalhes importantes a considerar, como o direito de preferência do inquilino e as diferenças entre alienação e hipoteca antes de fazer qualquer negócio.
Você com certeza quer que a transação ocorra o mais rápido e tranquilo possível. Então, fale com um especialista em direito imobiliário agora mesmo e garanta que tudo ocorra da melhor forma possível e no menor espaço de tempo.
